V předchozím článku jste se mohli dočíst, jak by měla správně vypadat darovací smlouva na nemovitost, u kupní smlouvy ale nesmíte zapomenout na ještě více podstatných náležitostí. Neexistuje jednoduchá a univerzální odpověď na to, co všechno je třeba zohlednit v kupní smlouvě na nemovitost, a to zejména proto, že každá nemovitost má svá specifika. My se podíváme na některé typické problémy, které většina kupních smluv na nemovitost řeší.
Čemu se určitě nevyhnete?
Kupní smlouva nemovitosti musí mít podle zákona výhradně písemnou formu. Základní náležitostí je pak co nejpřesnější specifikace dané nemovitosti. Častou chybou při sepisu kupní smlouvy u bytové jednotky laiky bývá například neuvedení podílu na společných prostorách domu. Nemovitost je pak radno zásadně specifikovat dle výpisu z katastru nemovitostí, který lze pořídit i on-line.
Kromě přesného označení prodávané nemovitosti musí smlouva samozřejmě obsahovat i přesné označení kupujícího a prodávajícího – celým jménem uvedeným v dokladech, datem narození a trvalou adresou. Praktické je znát i vzájemnou aktuální doručovací adresu. Samozřejmostí je zvěčnění vůle prodávajícího nemovitost za sjednanou kupní cenu (tu též uvádíme) převést na kupujícího a vůle kupujícího tuto nemovitost koupit. Opatření kupní smlouvy datem a úředně ověřenými podpisy je rovněž nezbytností.
Úschova kupní ceny
S koupí či prodejem nemovitosti záleží, na jaké straně stojíte a přichází také otázka, kam uschovat kupní cenu. A protože se zpravidla nejedná o zanedbatelnou částku a převod je účinný až zápisem do katastru nemovitostí, je pak pro obě strany nejlepší mít kupní cenu uschovánu v mezidobí mezi podpisem smlouvy a zápisem v katastru u nezávislé třetí strany. Tomu se říká úschova kupní ceny a je o ní sepisovaná další smlouva. Úschova kupní ceny je nejefektivnějším a hlavně nejdůvěryhodnějším způsobem, jak zajistit, že dojde k zaplacení kupní ceny jen pokud bude nemovitost účinně převedena. Nejlepším řešením je využít advokátní nebo notářskou úschovu. Rozdíl v těchto dvou případech může být zejména v ceně, protože cena za advokátní úschovu záleží na domluvě s klientem, zatímco notářská úschova se řídí daným tarifem.
Zrušení daně z nabytí nemovitosti
Dobrou zprávou pro kupujícího je rozhodně zrušení daně z nabytí nemovitosti, ke kterému nedávno došlo, prodávající musí naopak nabytou kupní cenu řádně zdanit či ji v souladu se zákonem investovat do svého bydlení, aby se berní zátěži vyhnul.
Prodej nemovitosti s hypotékou
V praxi poměrně často nastává situace, kdy na má dojít k prodeji nemovitosti s ještě nesplacenou hypotékou. Není to velkou komplikací, je ale potřeba dodržet správný postup. Nemovitost s nesplacenou hypotékou je spojena se zástavním právem banky, která hypotéku poskytuje. Zástavní právo se zřizuje pro zajištění dluhu a zapisuje se do katastru nemovitostí, nemůže tedy dojít k tomu, že byste se o něm nedozvěděli před koupí. Z katastru se následně vymazává až v okamžiku úplného splacení hypotéky.
Nejjednodušší variantou je samozřejmě doplacení úvěru a prodání nemovitosti již bez hypotéky, má to ale háček, že prodávající částku na doplacení hypotéky zpravidla získá až prodejem této nemovitosti. Druhou možností je pak prodej i s hypotékou. V případě prodeje bytu nebo domu s hypotékou většina bank na svých webových stránkách uvádí podrobný návod, jak v této situaci postupovat. V zásadě jde o to, že při prodeji takto zatížené nemovitosti je potřeba získat souhlas banky s prodejem nemovitosti a kupní smlouva se zkomplikuje o pár ustanovení řešících převod části kupní ceny přímo hypoteční bance prodávajícího.
Koupě nemovitosti nepochybně zahrnuje složitý proces, a to ať už je zatížená zástavním právem anebo nikoliv, proto je nejlepší poradit se vždy s odborníkem.